Maximieren Sie Ihre Steuerersparnis mit einer marktgerechten Kaufpreisaufteilung

Eine korrekte Kaufpreisaufteilung ist das A und O für die steuerliche Abschreibung von Renditeimmobilien. Erfolgt diese nicht bereits im Kaufvertrag, hat der Steuerpflichtige die Möglichkeit, die durch das zuständige Finanzamt durchgeführte typisierte Kaufpreisaufteilung anzuerkennen oder eine gutachterliche Stellungnahme über die Kaufpreisaufteilung durch einen sach- und fachkundigen Sachverständigen vornehmen zu lassen und dem Finanzamt vorzulegen. Aber auch für eine korrekte Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag sollte ein sach- und fachkundiger Sachverständiger herangezogen werden, damit diese nicht unplausibel ist und zu einer Ablehnung durch das Finanzamt führt.
Mit der Kaufpreisaufteilung wird der steuerlich abschreibungsfähige Gebäudewertanteil vom Kaufpreis bestimmt. Dabei gilt: Je höher der Gebäudewertanteil, desto größer ist das Volumen für die Abschreibung und desto mehr kann der Steuerpflichtige pro Jahr steuerlich geltend machen und somit seine Rendite erhöhen.

Die Finanzämter nutzen für die Kaufpreisaufteilung stets ihr Excel-Tool zur Kaufpreisaufteilung, was an vielen Stellen von Verallgemeinerungen und/oder Pauschalisierungen ausgeht. Man spricht in diesem Zusammenhang auch von sog. „typisierten“ Bewertungen. Liegen Besonderheiten bei dem Objekt vor, werden diese i.d.R. nicht bzw. teilweise nur unzureichend berücksichtigt, was zu einem geringeren Abschreibungsvolumen (=geringeren Gebäudewertanteil vom Kaufpreis) führen kann.

Über ein Gutachten oder eine gutachterliche Stellungnahme zur Kaufpreisaufteilung können boden- und gebäudebezogene Objektbesonderheiten berücksichtigt werden und die Kaufpreisaufteilung somit objektbezogen und letztlich fairer durchgeführt werden.

In der typisierten Kaufpreisaufteilung durch die Finanzämter wird beispielsweise der modellhafte Bodenwert aus der Verkehrswertermittlung ins Verhältnis zum typisiert ermittelten Verkehrswert gestellt. Dieser modellhafte Bodenwert gilt allerdings für (fiktiv) unbebaute Grundstücke bzw. für Grundstücke mit Neubebauung, was bei Bestandsimmobilien nicht passt. Er ist in den meisten Fällen zu hoch. Dieser „Modellfehler“ spielt in der Verkehrswertermittlung keine Rolle, da er auch in den angesetzten Marktdaten enthalten ist und sich somit mathematisch eliminiert. Bei der Kaufpreisaufteilung erfolgt diese Elimination nicht, so dass hier der Bodenwert entsprechend an die vorhandene Bebauung angepasst werden muss, um das tatsächliche Verhältnis von Bodenwert und Gebäudewert zum Verkehrswert abbilden zu können und eine objektbezogene und damit faire Kaufpreisaufteilung vornehmen zu können.

Insbesondere in Regionen mit hohen und sehr hohen Bodenrichtwerten ergeben sich über die typisierte BMF-Methode teils sehr geringe Gebäudewertanteile, die nicht den tatsächlichen Gegebenheiten entsprechen und den Steuerpflichtigen benachteiligen würden.

Grundsätzlich sind die Boden- und Gebäudebesonderheiten sehr individuell, so dass eine schnelle und sichere Vorabeinschätzung nicht möglich ist. Grundsätzlich kann aber gesagt werden, dass bei hohen und sehr hohen Bodenrichtwerten (ab ca. 400 €/m²) und/oder älteren Objekten (Gebäudealter 20 Jahre und älter sowie ohne umfassende Modernisierungen in den letzten 20 Jahren) eine gutachterliche Stellungnahme zur Kaufpreisaufteilung i.d.R. zu einem höheren Gebäudewertanteil am Kaufpreis (und damit zu einem größeren AfA-Volumen) führt als die BMF-Methode.

Es gibt keine konkreten Vorgaben durch Gesetze oder Anweisungen für gutachterliche Kaufpreisaufteilungen. Allerdings hat der BFH gewisse Rahmenbedingungen gesetzt, die von den meisten Methoden auch eingehalten werden. Wichtig ist, dass die Kaufpreisaufteilung über das Verhältnis des Bodenwerts bzw. Gebäudewerts zum Verkehrswert (und nicht zum Kaufpreis) erfolgt, denn der Kaufpreis kann aufgrund von ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen zu niedrig oder zu hoch ausfallen und somit nicht das reale Verhältnis widerspiegeln.

Um den durch den BFH gesetzten Anforderungen gerecht zu werden, muss zwingend eine Verkehrswertermittlung durchgeführt werden und anhand dieser die Kaufpreisaufteilung erfolgen. Die meisten angewandten Methoden setzen auf der Methode vom BMF auf und führen nur zu kleineren Optimierungen. Sprengnetter nutzt für die gebäudebezogene Anpassung des Bodenwerts eine durch Gerichte in anderen Bereichen der Wertermittlung bereits anerkannte Methode, die letztlich das wahre Verhältnis des Bodenwertes und Gebäudewertes zum Verkehrswert bestimmt und damit in allen Fällen eine gerechtere Kaufpreisaufteilung vornimmt. Für den Steuerpflichtigen bedeutet dies insbesondere in höherpreisigen Regionen und/oder bei älteren Bestandsimmobilien i.d.R. einen höheren Gebäudewertanteil und somit ein deutlich höheres abschreibungsfähiges AfA-Volumen, was die Rendite von vermieteten Objekten steigert.