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Sie haben Fragen?

Hier finden Sie Antworten auf die häufigsten Fragen rund um die steuerlichen Aspekte der Immobilienabschreibung und wie Sie durch den gezielten Einsatz eines Nutzungsdauergutachtens Ihre Steuervorteile maximieren können. Entdecken Sie wertvolle Einblicke und praxisnahe Tipps, um Ihre Immobilieninvestitionen noch rentabler zu gestalten und steuerlich optimal zu planen.“

Sprengnetter-Gutachten erfüllen alle Anforderungen durch Gesetz, Rundschreiben und Rechtsprechung.

Darf der Nachweis über die kürzere Nutzungsdauer alleine mit der wirtschaftlichen Abnutzung begründet werden?

Ja. Der BFH hat in einem im Mai 2024 veröffentlichten Urteil (hier verlinken) zu strenge Anforderungen des Bundesfinanzministeriums an Nutzungsdauer-Gutachten kassiert. Das ist ein sehr positives Signal für Immobilieneigentümer, können sie doch nun weiterhin und leichter die Steuervorteile nutzen. Der Hintergrund: Die Anforderungen an den Nachweis wurden etwas gelockert, sodass dieser alleine über die wirtschaftliche Abnutzung begründet werden kann. Weiterhin bestehen bleibt: Die Qualitätsanforderungen an beurteilende Sachverständige sind nach wie vor hoch.

Wer sich für die Hintergründe des Urteils interessiert, ist herzlich eingeladen, einen Blick auf den Kommentar des Sprengnetter-Fachmanns Sebastian Drießen zu werfen.

Fragen und Antworten rund um das Thema Nutzungsdauer und unsere Gutachten

Profitieren kann der Eigentümer (Vermieter), da er jährlich einen höheren AfA-Satz für die Anschaffungskosten des Gebäudes geltend machen kann. Z.B. statt eines jährlichen AfA-Satzes von 2% über 50 Jahre, kann der Vermieter bei einer entsprechend nachgewiesenen kürzeren Nutzungsdauer z.B. von 25 Jahren jährlich 4% (über diese 25 Jahre) abschreiben. In Summe ist das Ergebnis das Gleiche: Als Eigentümer ist man früher bzw. schneller liquide, um weiter zu investieren bzw. -falls man das Objekt nach 10 Jahren wieder verkaufen sollte - könnte man einen größeren steuerlichen Vorteil geltend machen.

Hinweis: Sollte der Kauf der Immobilie bereits einige Jahre zurückliegen, ist es möglich, dass der steuerliche Vorteil geringer ist, da bereits ein Teil des Gebäudewertes abgeschrieben ist. Konkrete, auf Ihre individuelle Fallkonstellation bezogene Informationen kann Ihnen Ihr Steuerberater geben.

Die Restnutzungsdauer (auch „Nutzungsdauer“) bezeichnet gemäß § 4 ImmoWertV die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ist insbesondere abhängig von dem Baujahr bzw. dem Jahr einer Kernsanierung, dem Gebäudestandard, durchgeführten Modernisierungen und unterlassenen Instandhaltungen.

Da es sich bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer um eine reine Prognose handelt, gibt es auch unterschiedliche Modelle. Es wird zudem zwischen der technischen, der wirtschaftlichen und der rechtlichen Restnutzungsdauer bzw. Nutzungsdauer unterschieden. Grundsätzlich ermittelt sich die Restnutzungsdauer aus dem Differenzbetrag von der objektartspezifischen Gesamtnutzungsdauer und dem Gebäudealter. Eine Kernsanierung, durchgeführte Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen haben i.d.R. jedoch eine Modifizierung der Restnutzungsdauer zur Folge.

Die Gesamtnutzungsdauer bezeichnet gemäß § 4 Abs. 3 ImmoWertV die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung vom Baujahr an gerechnet üblicherweise wirtschaftlich genutzt werden kann. Diese ist abhängig von der Gebäudeart und dem Gebäudestandard. Objekte mit einem geringeren Standard haben i.d.R. eine geringere (Gesamt-)Nutzungsdauer.

Gemäß § 7 Abs. 4 EStG nimmt das Finanzamt je nach ursprünglichem Baujahr der Immobilie eine bestimmte (Rest-)Nutzungsdauer an, über die jährlich ein bestimmter Prozentsatz der Gebäudeanschaffungskosten ab dem Kaufzeitpunkt steuerlich abgeschrieben werden können. Über den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen (Rest-)Nutzungsdauer kann der AfA-Abschreibungssatz entsprechend erhöht werden, so dass jährlich ein höherer Betrag steuerlich abgesetzt werden kann und damit Steuern gespart werden können.

Nutzungsdauergutachten für Eigentumswohnung: 699,00€ inkl. MwSt.

Nutzungsdauergutachten für Mehrfamilienhaus (bis 1.000 qm): 999,00€ inkl. MwSt.

Mehrfamilienhäuser über 1.000 qm auf Anfrage.

Ja, die Kosten für das Gutachten zum Nachweis der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 EStG können als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

Ja, unsere Gutachter sind DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert (Voraussetzung, damit die Gutachten auch anerkannt werden)

Weitere Informationen

BUNDESFINANZHOF

Entscheidungen des Bundesfinanzhofs vom 28. Juli 2021

BUNDESFINANZMINISTERIUM

BMF Schreiben vom 22.02.2023

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