Wieviel Steuern kann ich sparen?
Hintergrund
Steuerliche Abschreibung von vermieteten Immobilien
Nach dem Einkommensteuergesetz (§ 7 Abs. 4 EStG) können vermietete Immobilien, die zwischen 1925 und 2022 erbaut wurden, über einen Zeitraum von 50 Jahren mit einem Satz von 2% steuerlich abgeschrieben werden. Für Gebäude vor 1925 beträgt der Satz 2,5% über 40 Jahre, und für Neubauten (Baujahr 2023) sind es 3% über 33,3 Jahre. Für Baujahre zwischen 1925 und 2022 bedeutet das, dass der Eigentümer über einen Zeitraum von 50 Jahren jährlich 2% des Gebäudekaufpreises (ohne den Grundstücksanteil) steuerlich geltend machen kann.
Beispiel: Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses von 1978 mit einem Gebäudewertanteil von 2 Mio. € kann jährlich 40.000 € über 50 Jahre abschreiben.
Allerdings kann der Steuerpflichtige gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG durch ein Nutzungsdauergutachten nachweisen, dass die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist. Wenn z.B. eine Nutzungsdauer von 25 Jahren nachgewiesen wird, kann die steuerliche Abschreibung verdoppelt werden, sodass jährlich 80.000 € über 25 Jahre abgeschrieben werden können. Dies ermöglicht eine schnellere Ausschöpfung der steuerlichen Vorteile und erhöht die Rendite.
Richtwerte
Was kann ich sparen?
Es ist zu beachten, dass das Einkommensteuergesetz eine pauschale Nutzungsdauerschätzung vorsieht, die in einigen Fällen nicht der realen Nutzungsdauer entspricht. Die maximale steuerliche Abschreibung hängt vom Baujahr und dem Gebäudestandard ab.
Die nachfolgende Tabelle zeigt den maximalen steuerlichen Vorteil in Abhänigkeit vom Baujahr und der Ausstattung unter Berücksichtigung des pauschalen Abschreibungssatzes von 2% (Bitte beachten Sie, dass umfangreiche Renovierungen die Nutzungsdauer verlängern können, wodurch der steuerliche Vorteil möglicherweise niedriger ausfällt. Insgesamt zeigt sich jedoch, dass insbesondere für Gebäude vor 1990 steuerliche Vorteile bestehen können.).
| Baujahr | sehr einfache Ausstattung | einfache Ausstattung | mittlere Ausstattung | gehobene Ausstattung | gehobene Ausstattung |
| 1973 | 8,00% | 4,67% | 3,00% | 2,00% | 1,33% |
| 1978 | 4,67% | 3,00% | 2,00% | 1,33% | 0,86% |
| 1983 | 3,00% | 2,00% | 1,33% | 0,86% | 0,50% |
| 1988 | 2,00% | 1,33% | 0,86% | 0,50% | 0,22% |
| 1993 | 1,33% | 0,86% | 0,50% | 0,22% | 0,00% |
| 1998 | 0,86% | 0,50% | 0,22% | 0,00% | -0,18% |
| 2003 | 0,50% | 0,22% | 0,00% | -0,18% | -0,33% |
- Steuerersparnis zu erwarten
- kaum Steuerersparnis zu erwarten
- keine Steuerersparnis zu erwarten
- Steuernachteil zu erwarten
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