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Sie haben Fragen?
Hier finden Sie Antworten auf die häufigsten Fragen rund um die steuerlichen Aspekte der Immobilienabschreibung und wie Sie durch den gezielten Einsatz eines Nutzungsdauergutachtens Ihre Steuervorteile maximieren können. Entdecken Sie wertvolle Einblicke und praxisnahe Tipps, um Ihre Immobilieninvestitionen noch rentabler zu gestalten und steuerlich optimal zu planen.“
Sprengnetter-Gutachten erfüllen alle Anforderungen durch Gesetz, Rundschreiben und Rechtsprechung.
Darf der Nachweis über die kürzere Nutzungsdauer alleine mit der wirtschaftlichen Abnutzung begründet werden?
Ja. Der BFH hat in einem im Mai 2024 veröffentlichten Urteil (hier verlinken) zu strenge Anforderungen des Bundesfinanzministeriums an Nutzungsdauer-Gutachten kassiert. Das ist ein sehr positives Signal für Immobilieneigentümer, können sie doch nun weiterhin und leichter die Steuervorteile nutzen. Der Hintergrund: Die Anforderungen an den Nachweis wurden etwas gelockert, sodass dieser alleine über die wirtschaftliche Abnutzung begründet werden kann. Weiterhin bestehen bleibt: Die Qualitätsanforderungen an beurteilende Sachverständige sind nach wie vor hoch.
Wer sich für die Hintergründe des Urteils interessiert, ist herzlich eingeladen, einen Blick auf den Kommentar des Sprengnetter-Fachmanns Sebastian Drießen zu werfen.
Ablauf und Bestellprozess eines Nutzungsdauergutachten. Erklärung und Erläuterungen zur Datenerfassung im Nutzungsdauerportal
Fragen und Antworten rund um das Thema Sprengnetter
sowie
Nutzungsdauer und unsere Gutachten
Mit rund 50 Jahren Erfahrung am Markt ist Sprengnetter der Kompetenzträger für die Immobilienbewertung in Deutschland. Die großen Banken und viele Tausend einzelne Akteure der Kredit- und Immobilienwirtschaft vertrauen auf unsere Marktdaten, Softwareprodukte und Servicelösungen – insbesondere bei der Immobilienbewertung. Detaillierte Informationen zum ganzheitlichen Portfolio von Sprengnetter finden Sie auf unserer Website.
Profitieren kann der Eigentümer (Vermieter), da er jährlich einen höheren AfA-Satz für die Anschaffungskosten des Gebäudes geltend machen kann. Z.B. statt eines jährlichen AfA-Satzes von 2% über 50 Jahre, kann der Vermieter bei einer entsprechend nachgewiesenen kürzeren Nutzungsdauer z.B. von 25 Jahren jährlich 4% (über diese 25 Jahre) abschreiben. In Summe ist das Ergebnis das Gleiche: Als Eigentümer ist man früher bzw. schneller liquide, um weiter zu investieren bzw. -falls man das Objekt nach 10 Jahren wieder verkaufen sollte - könnte man einen größeren steuerlichen Vorteil geltend machen.
Hinweis: Sollte der Kauf der Immobilie bereits einige Jahre zurückliegen, ist es möglich, dass der steuerliche Vorteil geringer ist, da bereits ein Teil des Gebäudewertes abgeschrieben ist. Konkrete, auf Ihre individuelle Fallkonstellation bezogene Informationen kann Ihnen Ihr Steuerberater geben.
Die Restnutzungsdauer (auch „Nutzungsdauer“) bezeichnet gemäß § 4 ImmoWertV die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ist insbesondere abhängig von dem Baujahr bzw. dem Jahr einer Kernsanierung, dem Gebäudestandard, durchgeführten Modernisierungen und unterlassenen Instandhaltungen.
Da es sich bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer um eine reine Prognose handelt, gibt es auch unterschiedliche Modelle. Es wird zudem zwischen der technischen, der wirtschaftlichen und der rechtlichen Restnutzungsdauer bzw. Nutzungsdauer unterschieden. Grundsätzlich ermittelt sich die Restnutzungsdauer aus dem Differenzbetrag von der objektartspezifischen Gesamtnutzungsdauer und dem Gebäudealter. Eine Kernsanierung, durchgeführte Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen haben i.d.R. jedoch eine Modifizierung der Restnutzungsdauer zur Folge.
Die Gesamtnutzungsdauer bezeichnet gemäß § 4 Abs. 3 ImmoWertV die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung vom Baujahr an gerechnet üblicherweise wirtschaftlich genutzt werden kann. Diese ist abhängig von der Gebäudeart und dem Gebäudestandard. Objekte mit einem geringeren Standard haben i.d.R. eine geringere (Gesamt-)Nutzungsdauer.
Gemäß § 7 Abs. 4 EStG nimmt das Finanzamt je nach ursprünglichem Baujahr der Immobilie eine bestimmte (Rest-)Nutzungsdauer an, über die jährlich ein bestimmter Prozentsatz der Gebäudeanschaffungskosten ab dem Kaufzeitpunkt steuerlich abgeschrieben werden können. Über den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen (Rest-)Nutzungsdauer kann der AfA-Abschreibungssatz entsprechend erhöht werden, so dass jährlich ein höherer Betrag steuerlich abgesetzt werden kann und damit Steuern gespart werden können.
Die Kostenübersicht finden Sie hier.
Ja, die Kosten für das Gutachten zum Nachweis der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 EStG können als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.
Ja, unsere Gutachter sind DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert (Voraussetzung, damit die Gutachten auch anerkannt werden)
Fragen und Antworten rund um das Thema Objektbesichtigung
Es geht ganz schnell: Der Ortstermin wird nur rund 30-40 Minuten Ihrer Zeit in Anspruch nehmen. Das ist unser Erfahrungswert aus vielen tausend Objektbesichtigungen im Jahr. Im Einzelfall kann es etwas länger dauern – oder auch schneller gehen. Durch eine gute Vorbereitung können Sie entscheidend zu einer zügigen Durchfüh-rung des Ortstermins beitragen. Lesen Sie dazu bitte den Absatz „Prozessablauf bei der Objektbesichtigung“, Punkt 3.
Einer unserer über 200 zertifizierter Sachverständigen vor Ort. Sprengnetter verfügt über eines der größten Netzwerke für Immobilienbewertungen in ganz Deutschland. Unsere Sachverständigen wurden von den durch die Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS) nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stellen zertifiziert und erfüllen demnach alle Anforderungen, die die Finanzverwaltung an Sachverständige zum Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer stellt. Alle Sachverständigen führen einen gültigen Ausweis mit Lichtbild und Prü-fungsnummer mit sich und werden sich zu Beginn des Gesprächs ausweisen.
Wir haben einen Ortstermin für die gemeinsame Innen- und Außenbesichtigung für die Erstellung eines Nutzungsdauergutachtens mit Ihnen vereinbart. Dabei erfassen wir das Objekt nach relevanten Merkmalen und dokumentieren diese umfassend. Bitte wenden Sie sich bei inhaltlichen Fragen unmittelbar direkt an nutzungsdauer@sprengnetter.de .
Unsere Sachverständigen nehmen eine manuelle Erfassung der Objektmerkmale über ein Besichtigungsprotokoll vor. Diese werden im Anschluss zur weiteren Bearbeitung freigegeben, gesichert und in das Nutzungsdauergutachten eingearbeitet.
Nach Abschluss der Objektbesichtigung werden die erfassten Daten durch unsere Sachverständigen auf Plausibilität geprüft und validiert. Erst danach erstellen wir das Nutzungsdauergutachten und übermitteln dies verschlüsselt über Ihr Portalkonto an Sie
Prozessablauf bei der Objektbesichtigung
1. Beauftragung: Sprengnetter wird durch Sie mit der Innen- und Außenbesichtigung eines Objektes zwecks Bestandsaufnahme für ein Nutzungsdauergutachten beauftragt.
2. Terminvereinbarung: Sie werden von unserem Inhouse-Service Center telefonisch oder per Mail für die Terminvereinbarung kontaktiert. Die Besichtigung erfolgt durch einen zertifizierten Sachverständigen vor Ort. Handelt es sich bei dem Objekt um ein Mehrfamilienhaus, muss mindestens eine exemplarische Wohneinheit besichtigt werden. In allen anderen Fällen wird das gesamte Objekt besichtigt.
3. Unterlagen und Objektdaten vorbereiten: Halten Sie bitte für einen reibungslosen Ablauf der Besichtigung die folgenden Informationen zum Objekt bereit:
a. Baujahr
b. Wohnfläche
c. Angaben zu erfolgten Modernisierungen (Jahr, Umfang)
d. Heizungsanlage und verwendete Energieart
Soweit wir im Einzelfall zusätzliche Informationen benötigen, teilen wir Ihnen dies bereits bei der Terminvereinbarung mit.
4. Besichtigungstermin: Die Objektbesichtigung findet in der folgenden Reihenfolge statt:
a. Wir beginnen mit der Außenbesichtigung. Dabei fertigt unser Sachverständige auch Außenauf-nahmen des Objektes in verschiedenen Ansichten an. Diese Aufnahmen dienen dazu, alle wesentlichen Merkmale wie Fassade, Dacheindeckung etc. zu dokumentieren.
b. Es folgt die Innenbesichtigung. Dazu ist es notwendig, dass der Sachverständige alle Räumlichkeiten in Augenschein nehmen kann. Ermöglichen Sie ihm bitte einen entsprechenden Zugang. Für die Dokumentation werden auch Innenaufnahmen des Objektes angefertigt. Dies sind in der Regel: Wohnzimmer, Küche, sanitäre Anlagen, Flur, Kellerräume und Dachgeschoss.
Fragen und Antworten rund um das Thema Geld-zurück-Garantie
Unsere Geld-zurück-Garantie gibt Ihnen die Sicherheit, dass Sie den vollständigen Preis für Ihr Nutzungsdauergutachten zurückerstattet bekommen, falls das Finanzamt das Gutachten ablehnt oder eine negative Einspruchsentscheidung trifft.
Die Garantie greift, wenn:
- Das Finanzamt Ihr Nutzungsdauergutachten ablehnt
- Eine negative Einspruchsentscheidung durch das Finanzamt erfolgt
- Alle weiteren Bedingungen gemäß unseren AGB erfüllt sind
Ja, die Garantie gilt nicht, wenn:
- Seit der Übermittlung des Gutachtens an Sie bereits mehr als 12 Monate vergangen sind
- Die Ablehnung auf eine nach Ihrer Beauftragung eingetretene Gesetzesänderung zurückzuführen ist
- Die Ablehnung auf unzureichende oder falsche Angaben Ihrerseits gegenüber dem Finanzamt oder Sprengnetter zurückzuführen ist
- Das Gutachten den Anforderungen entspricht, aber lediglich ein von Ihnen gewünschtes Ergebnis nicht erzielt wurde
Sie sind verpflichtet:
- Sämtliche behördliche oder gerichtliche Schreiben innerhalb von 5 Werktagen an Sprengnetter weiterzuleiten
- Auf Verlangen von Sprengnetter eine von uns benannte Kanzlei für Steuerrecht mit der gerichtlichen Geltendmachung Ihrer Rechte zu beauftragen
- Nur mit Zustimmung von Sprengnetter einen gerichtlichen Vergleich abzuschließen oder abzulehnen, die Klage zurückzunehmen oder Rechtsmittel einzulegen oder abzulehnen
Nein, Sprengnetter stellt Sie vollständig von sämtlichen durch das Klageverfahren entstehenden Kosten frei, wenn Sie auf unser Verlangen eine von uns benannte Steuerkanzlei beauftragen.
Sprengnetter steht für die gesamte Dauer des Einspruchsverfahrens das Recht zu, Stellungnahmen und Einspruchsbegründungen gegenüber dem Finanzamt abzugeben und/oder Nachbesserungen am Gutachten vorzunehmen. Wir setzen alles daran, dass Ihr Gutachten vom Finanzamt akzeptiert wird.
Die Garantie gilt für 12 Monate nach Übermittlung des Gutachtens an Sie.
Sollte das Finanzamt Ihr Gutachten ablehnen, informieren Sie uns bitte umgehend und leiten Sie uns alle relevanten Unterlagen weiter. Wir kümmern uns dann um den weiteren Prozess und unterstützen Sie bei allen notwendigen Schritten.
Weitere Informationen
Hilfecenter
Sie benötigen Hilfe oder haben weitere Fragen
02641 9130 1555
(Servicezeiten 8:00 – 16:00 Uhr)
Kontakt
Sprengnetter Property Valuation Finance GmbH
Sprengnetter-Campus 1
53474 Bad Neuenahr-Ahrweiler